Планировочные решения

В последние 15 лет в связи со строительным бумом в столице все мало-мальски подходящие участки были раскуплены застройщиками и уже давно заняты жилыми комплексами, офисными и торговыми объектами. Новые места под застройку сегодня приходится искать там, куда взгляд девелоперов раньше даже не падал, — в промышленных кластерах, местах размещения линейных объектов (в частности, ЛЭП и железнодорожных линий), а также в районах первой волны индустриального домостроения. В старой Москве промышленные территории сегодня занимают более 18 тыс. га (17% площади). Это довольно большой потенциал для строительства новых жилых и коммерческих объектов. С начала 2000-х годов в столице действует программа по реорганизации ряда промышленных предприятий и частичного либо полного выведения их мощностей за МКАД. Она охватывает 13 тыс. га земель «ржавого пояса» Москвы. Освободившиеся участки в некоторых случаях отдают застройщикам. С 2011 по 2016 год утвердили более 60 проектов планировки бывших промышленных территорий. Около трети из них сейчас находится в стадии реализации, например территории заводов ЗИЛ и «Серп и Молот», а также зеркального комбината в районе станции метро «Ботанический сад». Это лишь малая часть того, где возможно новое строительство. Также интерес представляют территории, в настоящий момент занятые линиями электропередач, проложенными воздушным путем. Для них предусмотрены довольно большие зоны отчуждения — до 100 м. Сейчас идут дискуссии о том, нужно ли переводить эти объекты под землю, в каком объеме и в какие сроки. В 2018 году на западе Москвы был реализован проект по перекладке воздушных линий под землю во время строительства Южного дублера Кутузовского проспекта. Если эта инициатива превратится в городскую программу, то в столице могут освободиться значительные территории, пригодные для жилищного и коммерческого строительства.

Еще одна программа — реновация хрущевок. В городе уже отобрали 351 стартовую площадку для строительства, в программу переселения включено более 5 тыс. домов. Несмотря на то, что принять участие в этом проекте непросто как для проектировщиков, так и для застройщиков, здесь есть за что побороться. Для домов, которые строятся по этой программе, предусмотрены нетиповые проектные решения. Это хороший опыт для всех участников процесса, который позволит строить в обжитых районах старой Москвы, где новые объекты не появлялись уже десятки лет.

Еще одним очагом нового строительства в перспективе могут стать земли, занятые линейными объектами. Федеральная программа строительства междугородних высокоскоростных железнодорожных магистралей, например, может привести к реконструкции вокзальных комплексов и их инфраструктуры. Подобные проекты уже реализуются во многих городах России, в частности в Санкт-Петербурге, где строится жилье на территории бывшего Варшавского вокзала.

Как строить?

Несмотря на то, что у описанных выше участков интересные локации, они не самые простые для освоения. Строительство на месте бывших промышленных территорий может быть сопряжено с большими сложностями, которые нужно учитывать во время технико-экономического обоснования проекта. Например, на участке могут находиться зараженные грунты либо инженерные сети, требующие выноса, но документация по ним утеряна. Если не учесть эти моменты на подготовительном этапе, во время подготовки предпроектной документации, проблемы появятся, когда начнется стройка и экономика проекта «поплывет».

Важный фактор — геология. Инженерно-геологические изыскания чаще всего производятся, когда у заказчика есть все необходимые документы на площадку и доступ к ней. Во время предпроектной подготовки провести такие исследования часто невозможно. Однако этот этап критически важен при проектировании и расчете экономики. Если доступа на площадку нет, то нужно прибегнуть к архивной геологии. Если отсутствуют и эти сведения, проектировщики могут предположить, какие грунты расположены на вашем участке, опираясь на знания о соседних участках. Эта информация крайне важна. Я знаю много случаев, когда проект тормозился из-за того, что на этапе проектирования выявлялись плохие грунты. Это требовало пересмотра типа фундамента: требовалась замена на более дорогой и трудоемкий вариант. Бурное развитие метрополитена в столице — отдельная тема. Это режимный объект, далеко не вся информация о котором есть в открытом доступе. Поэтому девелоперы могут узнать о планах строительства под конкретным участком тоннеля метро уже во время экспертизы, то есть на финальной стадии согласования проекта. В таком случае заказчику приходится срочно получать дополнительную информацию об объектах метрополитена и тех ограничениях, которые они накладывают на проект, ну и, конечно же, вносить коррективы.

Не стоит забывать и про многочисленные правительственные, дипломатические и просто засекреченные объекты. Когда девелопер планирует будущее здание, он проводит оценку его влияния на окружающие сооружения и инженерные сети. На перечисленные выше объекты доступ обычно ограничен либо полностью исключен, поэтому невозможно их обследовать, чтобы определить допустимую степень влияния. Это также риск заказчика, который он готов или не готов нести.

Как обеспечить качество?

Резюмируя все вышесказанное, должен констатировать, что строить в старой Москве с каждым годом все сложнее, а цена ошибки — выше. Чтобы учесть все возможные расхождения, чтобы все разделы проектной документации были согласованы, сегодня не просто нужно, но уже жизненно необходимо использовать современные подходы к проектированию, например BIM-технологии, которые позволяют создать информационную модель будущего здания. В ней можно присвоить атрибуты к каждому элементу, такие как класс арматуры, бетона, сечение, а также учесть взаимное влияние элементов друг на друга. При изменении одного из них сразу видно, как это повлияет на остальные элементы конструкции. В идеале эта модель должна существовать не только на этапе строительства, но и в течение всего срока эксплуатации, до момента утилизации здания.

Информационная модель здания — дополнительный инструмент контроля как для проектировщика, так и для заказчика. В классическом виде заказчик получает проект в виде отдельных разделов. Совместить их между собой, даже инженерные сети, — трудоемкий и сложный процесс, который может сделать только опытный специалист. Часто у заказчиков их недостаточно, поэтому ошибки проектирования выявляются только на этапе строительства. Это влияет на финансовую составляющую проекта и затягивает стройку. Если есть BIM-модель, то накладки можно отследить, едва получив проект. Разрабатывать BIM-модели объекта — устойчивый тренд в строительстве. Многие российские застройщики, которые работают в Москве, уже включают в договор с проектировщиками пункт о передаче им BIM-модели здания вместе с готовым проектом. В ближайшее время принимать их начнет и Московская государственная экспертиза. Сложность в том, что новую технологию сопровождает правовой вакуум. В частности, нет единого стандарта подготовки такой модели, степени ее детализации и т.п. Но это вопрос к профессиональному сообществу, который только предстоит урегулировать.

Читать статью на РБК.